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不動産売却の流れThe Buy Flow

 不動産売却の流れReal Estate

売りたい

住宅売却の流れ不動産の売却を流れに沿ってご説明します。住まいを売却することは、人生でそう何度も経験することではありません。 全体の流れを知っておくと少しは行動しやすくなるでしょう。 住替えに伴う新たな住まいの準備や用意しておく必要書類などもしっかりとチェックしておきましょう。

STEP1 売却のご相談

不動産のご売却をお考えになるご事情やスケジュールによって、 ご売却方法は変わってきます。 売却をお考えになったら、まずは不動産会社に相談してみましょう。 所有不動産がどれ位の価格で売れるか?住宅ローンが残っている物件はどうしたらよいか?また、税金や手数料といった諸経費はどれくらいかかるのか?などの疑問について、売主様の状況にあった売却方法をご提案させていただきます。

● 諸経費と税金について

不動産を売却する場合にも経費が必要です。売買金額から売却にかかる経費や税金を差引した分が手取金額となります。あらかじめ諸経費や税金がどれくらいかかるのか確認しておくと良いでしょう。

  • 主な経費として、不動産会社へ支払う仲介手数料、地積を確定させるための測量費用、残債がある場合の抵当権抹消費用などがあります。
  • リフォームをした方が良い場合、建物を解体して更地にした方が良い場合では、その費用も必要になります。
  • 売却にかかる税金は、売却にともなう利益にかかる所得税・住民税、契約書にはる印紙税などが主なものです。 詳細は不動産会社、税務署などにご確認ください。

STEP2 査定依頼

査定不動産の売却は、所有不動産がいくらで売れるか?を調べる査定から 始まります。まずは査定を して売却金額の目安を知ることが不動産売却への第一歩です。

● 簡易査定

物件の確定に必要な資料(住宅地図等)をご提示頂いた上で、近隣の相場、取引事例によって不動産の調査を行います。査定価格はおおよその価格となります。

● 訪問査定

ご売却予定の不動産の室内の状態、設備の状態など、実際に現地にて調査し細部まで確認をします。また、役所による調査、法務局での権利関係の調査等を行い、周辺の成約事例、売出事例をもとに、より精度の高い売却予想価格を算出します。

STEP3 物件の確認・調査・査定

対象不動産物件について、売主様から直接お話を伺ったり、 現地や周辺環境の調査、建築法規や権利関係の調査、周辺の売出事例、 成約事例などを調査し、価格査定を行います。
査定価格は通常3ヶ月以内に売却できる価格を算出します。 実際に売却活動をスタートする売出価格については、不動産会社の提案をもとに、 売主様のご希望を反映させて設定を致します。

STEP4 媒介契約

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。いずれも基本的な契約内容は同じですが、それぞれ特徴があります。どの種類の媒介契約を選択するかは、どのように売却活動を進めていくかなど、考えている売却活動の内容について説明を受け、媒介契約書の内容を理解した上で自分の意思で選ぶようにしましょう。

● 専属専任媒介契約
  • 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ)への物件登録(5日以内の登録が必要)
  • 不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告(1週間に1回以上文書で報告しなくてはならない。)
  • 特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。
  • 売主は自ら見つけた購入希望者と直接売買の契約を締結できない。
● 専任媒介契約
  • 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ)への物件登録(7日以内の登録が必要)
  • 不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告(2週間に1回以上文書で報告しなくてはならない)
  • 特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。
  • 売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。
● 一般媒介契約
  • 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ)への物件登録(登録の義務はなし)
  • 不動産業者の売主に対する売却活動の業務状況報告(業務報告の義務はなし)
  • 売主は複数の仲介業者に重ねて媒介契約を依頼することができる。
  • 売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。

STEP5 売却活動

ウェブサイトやポータルサイトへの掲載、情報誌掲載、指定流通機構(レインズ)への登録、既存登録のお客様へのご紹介、新聞折り込みチラシの配布等、さまざまな売却活動を通して物件情報を広く紹介して購入希望者を探します。 そしてお問い合わせをいただいた方に、 実際に物件の見学をしてもらいます。

STEP6 営業活動報告

売主様に対して、活動状況や反響状況、市場動向、今後の活動計画などの売却活動内容の報告を文書により行なっています。 媒介契約の種類によって、専属専任媒介の場合は1週間に1回以上、 専任媒介契約の場合は2週間に1回以上と定められています。

STEP7 売買契約の締結

契約購入希望者から「購入申込書」を受領し、 価格や引渡し等の条件について調整を行います。 売主様、買主様が合意に至ったら、売買契約を交わします。

● 売買契約とは
  • 売買契約にあたり、売主様は物件の状況報告が必要です。雨漏りがないか、近隣に嫌悪施設がないかなど、細かい状況についても報告します。
  • 物件に付帯するキッチン、給湯器、エアコン等の設備や備品について、不具合や故障の有無などを報告します。
  • 不動産売買契約を締結した後は、契約書の条項に基づき権利や義務を履行することになります。引渡し時には、契約時と同じ状態で引渡すことが条件となります。
  • 契約内容に違反すると違約金の支払いが必要になる場合があります、トラブルを避ける為、現状を正確に報告し、不明な点はしっかりと確認しましょう。

    ● 売買契約時に必要なもの

  • 権利証(別途消費税及び地方消費税が必要です)
  • 実印
  • 印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
  • 契約印紙代
  • 仲介手数料の半金
  • 設備表
  • 物件状況等報告書
  • 本人確認ができる書類(運転免許書、パスポート、健康保険証等)

STEP8 引渡し準備

残代金の受領日までに、隣地との境界確認、引越しや公共料金の清算などを済ませて、買主様へ引渡せる状態にする必要があります。引渡しは契約時に約束した状態で行なわなければなりませんので、引越し後の状況をしっかりと確認しておきましょう。

● 引越しのスケジュールについて

引越し注意したいのは引越しのスケジュールです。買い替えの場合、先に新居に引越してから引渡しをおこなうのがスムーズです。ですが、売却代金を受け取ってから、新しい家の資金にしなければならない場合もあります。 その場合は、短期間の「つなぎ融資」を受けて支払いをしたり、一時的に仮住まいするという方法もあります。ただし、余分な費用が発生しますので、売却代金受取り後、引越しまでの数日間、買主様に引渡しを待ってもらうよう取り決めする場合もあります。よりスムーズな方法について、事前に相談しておきましょう。

STEP9 残代金決済・引渡し

契約契約に定めた内容で物件の引渡しを行います。引越した後はお部屋のお掃除をして、買主様に気持ちよく引渡しができるようにし、買主様に引き渡す、パンフレット、取扱説明書、保証書なども整理しておきましょう。印鑑証明書なども早めに取得しておきましょう。(ただし有効期間3ヶ月)決済時に必要な権利書もお忘れなく。
残代金の受領と同時に物件(鍵)の引渡しを行い、売買契約は全て完了します。いよいよ物件の残代金決済・お引渡しです。当日中に法務局に所有権移転登記等の申請を行う為、決済は平日午前中に行うの事が多いです。

    ● 残代金決算時に用意するもの

  • 権利証
  • 実印
  • 印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
  • 固定資産税納税通知書
  • 仲介手数料の残金
  • 登記費用(抵当権抹消登記・住所変更登記など)
  • 物件の鍵
  • その他(管理規約、パンフレット等)