不動産の売却を流れに沿ってご説明します。住まいを売却することは、人生でそう何度も経験することではありません。 全体の流れを知っておくと少しは行動しやすくなるでしょう。 住替えに伴う新たな住まいの準備や用意しておく必要書類などもしっかりとチェックしておきましょう。
不動産のご売却をお考えになるご事情やスケジュールによって、 ご売却方法は変わってきます。 売却をお考えになったら、まずは不動産会社に相談してみましょう。 所有不動産がどれ位の価格で売れるか?住宅ローンが残っている物件はどうしたらよいか?また、税金や手数料といった諸経費はどれくらいかかるのか?などの疑問について、売主様の状況にあった売却方法をご提案させていただきます。
不動産を売却する場合にも経費が必要です。売買金額から売却にかかる経費や税金を差引した分が手取金額となります。あらかじめ諸経費や税金がどれくらいかかるのか確認しておくと良いでしょう。
不動産の売却は、所有不動産がいくらで売れるか?を調べる査定から 始まります。まずは査定を して売却金額の目安を知ることが不動産売却への第一歩です。
物件の確定に必要な資料(住宅地図等)をご提示頂いた上で、近隣の相場、取引事例によって不動産の調査を行います。査定価格はおおよその価格となります。
ご売却予定の不動産の室内の状態、設備の状態など、実際に現地にて調査し細部まで確認をします。また、役所による調査、法務局での権利関係の調査等を行い、周辺の成約事例、売出事例をもとに、より精度の高い売却予想価格を算出します。
対象不動産物件について、売主様から直接お話を伺ったり、
現地や周辺環境の調査、建築法規や権利関係の調査、周辺の売出事例、
成約事例などを調査し、価格査定を行います。
査定価格は通常3ヶ月以内に売却できる価格を算出します。
実際に売却活動をスタートする売出価格については、不動産会社の提案をもとに、
売主様のご希望を反映させて設定を致します。
媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。いずれも基本的な契約内容は同じですが、それぞれ特徴があります。どの種類の媒介契約を選択するかは、どのように売却活動を進めていくかなど、考えている売却活動の内容について説明を受け、媒介契約書の内容を理解した上で自分の意思で選ぶようにしましょう。
ウェブサイトやポータルサイトへの掲載、情報誌掲載、指定流通機構(レインズ)への登録、既存登録のお客様へのご紹介、新聞折り込みチラシの配布等、さまざまな売却活動を通して物件情報を広く紹介して購入希望者を探します。 そしてお問い合わせをいただいた方に、 実際に物件の見学をしてもらいます。
売主様に対して、活動状況や反響状況、市場動向、今後の活動計画などの売却活動内容の報告を文書により行なっています。 媒介契約の種類によって、専属専任媒介の場合は1週間に1回以上、 専任媒介契約の場合は2週間に1回以上と定められています。
購入希望者から「購入申込書」を受領し、 価格や引渡し等の条件について調整を行います。 売主様、買主様が合意に至ったら、売買契約を交わします。
● 売買契約時に必要なもの
残代金の受領日までに、隣地との境界確認、引越しや公共料金の清算などを済ませて、買主様へ引渡せる状態にする必要があります。引渡しは契約時に約束した状態で行なわなければなりませんので、引越し後の状況をしっかりと確認しておきましょう。
注意したいのは引越しのスケジュールです。買い替えの場合、先に新居に引越してから引渡しをおこなうのがスムーズです。ですが、売却代金を受け取ってから、新しい家の資金にしなければならない場合もあります。 その場合は、短期間の「つなぎ融資」を受けて支払いをしたり、一時的に仮住まいするという方法もあります。ただし、余分な費用が発生しますので、売却代金受取り後、引越しまでの数日間、買主様に引渡しを待ってもらうよう取り決めする場合もあります。よりスムーズな方法について、事前に相談しておきましょう。
契約に定めた内容で物件の引渡しを行います。引越した後はお部屋のお掃除をして、買主様に気持ちよく引渡しができるようにし、買主様に引き渡す、パンフレット、取扱説明書、保証書なども整理しておきましょう。印鑑証明書なども早めに取得しておきましょう。(ただし有効期間3ヶ月)決済時に必要な権利書もお忘れなく。
残代金の受領と同時に物件(鍵)の引渡しを行い、売買契約は全て完了します。いよいよ物件の残代金決済・お引渡しです。当日中に法務局に所有権移転登記等の申請を行う為、決済は平日午前中に行うの事が多いです。
● 残代金決算時に用意するもの